Page 42 - Jesenice_léto

TIPY PRO VÁS Jesenický kurýr

Účetní a'daňová poradna pro podnikatele

Téma na léto: Údržba, opravy a technické zhodnocení

v pronajaté nemovitosti z'pohledu daně z příjmu

Vážené čtenářky, vážení čtenáři,
do letního čísla jsem si pro vás připravila informace na téma, které se dotýká
velkého množství čtenářů. Myslím, že se mnou budete souhlasit, když napí-
šu, že jen málokdo z'podnikatelů má to štěstí, že může svou firmu umístit „do
svého“. Naprostá většina z'nás je odkázána na režim nájemního vztahu, který
funguje i mnoho let. A tato dlouhodobost a každodenní užívání nemovitosti
s'sebou přináší i nutnost a potřebu pravidelné údržby, oprav a někdy i tech-
nického zhodnocení, nebo chcete-li rekonstrukce. Jsou to odlišné režimy,
platí pro ně odlišné zásady účtování a mají odlišné daňové dopady. Pokud za
mnou přijde klient s'dotazem na toto téma, vždy poptávám jako první a základní dokument nájemní
smlouvu. Dobře postavená smlouva by měla vedle ustanovení o ceně nebo délce nájmu řešit právě
i tyto situace, tedy údržbu, opravy a technické zhodnocení. Tyto termíny mají vymezení v'zákoně o
účetnictví, pro čtenáře přiblížím nejzákladnější principy takto:
Běžná údržba je soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku, předchází se
poruchám a odstraňují se drobnější závady. Oprava je činnost vykonávaná už cíleně na konkrétní část
majetku, řeší konkrétní vzniklé poškození. Oba tyto režimy jsou z'pohledu daně z'příjmu jednoduché
v'tom, že jsou daňově uznatelným nákladem a je na dohodě pronajímatele a nájemce, kdo z'nich bude
tyto položky uplatňovat ve svém účetnictví – podotýkám jako daňově uznatelné. Pokud by nájemní
smlouva výslovně neupravovala, kdo si může jako daňově uznatelnou položku uplatnit běžnou údržbu
a opravy, tak v'praxi jsou tyto položky uznávány jako daňově uznatelné u nájemce. K'určení termínu
opravy ještě připojím jednu důležitou definici, kterou vždy používám, když chci klientovi dobře vysvět-
lit podstatu: oprava je výměna starého za nové, vždy při zachování stejné užitné vlastnosti a podstaty
opravované části. Příklad: výměna dřevěných oken za dřevěná – to je oprava, ale plastová namísto
původních dřevěných – to už je technické zhodnocení. Stejně tak když původní dřevěné podlahy jsou
nahrazené dlažbou – už jsme v režimu technického zhodnocení.
Technické zhodnocení je definováno jako: 1) dokončená nástavba, přístavba nebo stavební úprava;
2) dokončený zásah do majetku, který má za následek změnu jeho účelu nebo technických paramet-
rů; 3) dokončené rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. A jak je to s'uplatněním nákladů na
technické zhodnocení? Zde sledujeme dvě kritéria, a to hodnotu technického zhodnocení, a podmín-
ky smlouvy. Obecně platí, že pokud není ujednáno jinak, pak technické zhodnocení do svých nákladů
promítne majitel nemovitosti, tedy pronajímatel. Pokud by chtěl technické zhodnocení do svých ná-
kladů promítnout nájemce, musí být splněny tři podmínky, a to: 1) technické zhodnocení hradí nájem-
ce; 2) nájemce má písemný souhlas vlastníka s'odpisováním; 3) u vlastníka nedojde ke zvýšení vstupní
ceny majetku právě o toto technické zhodnocení. A jak dojde k'promítnutí technického zhodnocení
do nákladů? Pokud celková hodnota technického zhodnocení nepřesáhne částku 80'000 Kč (u plátce
DPH je to cena BEZ DPH, u neplátce je to cena celková), pak lze do nákladů promítnout celou hodnotu
technického zhodnocení najednou, jako daňově uznatelný výdaj. Pokud celková hodnota technického
zhodnocení je vyšší než 80'000 Kč, promítne se do nákladů
postupně, a to formou odpisů. Pozornému čtenáři jistě neušlo,
že nejsložitější je otázka určení, zda se pohybujeme v'režimu
opravy či technického zhodnocení. Zde mohu odkázat na mož-
nost závazného posouzení správcem daně. To je závazné, ale
není zdarma, nýbrž za správní poplatek 10'000 Kč.
V' případě jakýchkoliv dotazů můžete kontaktovat RADIUS
Říčany s.r.o., kde se vám rádi budeme věnovat.
Ing.!Věra Tauberová
vera.tauberova@radiusricany.cz
Tel.: 728!832!303, www.radiusricany.cz
radiusricany; radius_ricany

42 • Jesenický kurýr • červenec–srpen 2021 www.mujesenice.cz